Πώληση σπιτιού

[pathfinder3]

Θέλω κι εγώ να ρωτήσω με την σειρά μου τους εξαιρετικούς συνομιλητές: Στην περίπτωση προσυμφώνου από αδαή πωλητή ο οποίος πήγε να το πουλήσει στο 1/3 της αξίας, δύναται μετά από 2-3 χρόνια απραξίας λόγω ανώτερης βίας, προβλημάτων υγείας, να προτείνει άλλη τιμή, υψηλότερη ο πωλητής;Έστω 80% της εκτιμώμενης αξίας από μεσίτη; Eκ των προτέρων ευχαριστώ τους άρχοντες συμφορουμίτες για τις ζουμερές συμβολές. Σώζουν ζωές!

Οι αγοραπωλησίες ακινήτων, ως διαδικασίες, αργούν (μπορεί να κρατήσουν και 2-3 μήνες ή περισσότερο, αναλόγως την περίπτωση), διότι ζητούνται πολλά έγγραφα για τη σύνταξη συμβολαίων. Ένα προσύμφωνο αγοράς επιλύει αυτό ακριβώς το πρόβλημα, δηλαδή "δένει" μια συμφωνία κατά το ως άνω διάστημα, μέχρι να συγκεντρωθούν τα απαραίτητα έγγραφα για την υπογραφή του συμβολαίου. Πως όμως από τους 2-3 μήνες φθάνουμε σε 2-3 χρόνια, χωρίς να υπογραφεί τελικό συμβόλαιο; Κάτι δεν καταλαβαίνω. Εξήγησε μου τι ακριβώς εννοείς για να μπορέσω να βοηθήσω... Σε γενικές γραμμές όλα (πιθανοθεωρητικά) μπορούν να συμβούν, το ζήτημα εν τέλει είναι τι πρακτικά είναι πιθανό να τελεσφορήσει αν πραγματωθεί.

 

[teaserman]

@Nubic
Λέγεται Βεβαίωση Μηχανικού Ν.4495/17 (για μεταβίβαση ακινήτου)

Παράδειγμα για να γίνει αντιληπτή η πρακτική αξία του συμβολαιογραφικού προσυμφώνου:
Περίπτωση Α: Σε συμβολαιογραφικό προσύμφωνο ο αγοραστής δίνει προκαταβολή (αρραβώνα, ΑΚ 402, 403) ποσό 5.000€ στον πωλητή, ώστε να ξεκινήσουν οι διαδικασίες συλλογής των απαιτούμενων εγγράφων (δυστυχώς πολλά: κτηματολογικό διάγραμμα, βεβαίωση περί μη οφειλής ΤΑΠ, βεβαίωση μηχανικού, ΠΕΑ, δηλώσεις φόρου, κλπ...). Αν για οποιονδήποτε λόγο ο πωλητής υπαναχωρήσει της πώλησης, ο αγοραστής μπορεί (μεταξύ άλλων) είτε με το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο (φυσικά κατόπιν δικαστικής απόφασης) να προχωρήσει στην (αναγκαστική, δηλαδή χωρίς τη σύμφωνη γνώμη του πωλητή) αγορά του ακινήτου είτε να αξιώσει και να λάβει το διπλάσιο της προκαταβολής (ήτοι 10.000€).

Περίπτωση Β: Σε απλό προσύμφωνο (που έχει δηλαδή τη μορφή του ιδιωτικού εγγράφου) ο αγοραστής δίνει προκαταβολή ποσό 5.000€ στον πωλητή, ώστε ομοίως να ξεκινήσουν οι διαδικασίες συλλογής των απαιτούμενων εγγράφων. Αν για οποιονδήποτε λόγο ο πωλητής υπαναχωρήσει της πώλησης, ο αγοραστής μπορεί μονάχα να λάβει πίσω την προκαταβολή (5.000€) [όπως ορθά σημείωσε ο teaserman με τις διατάξεις περί αδικαιολόγητου πλουτισμού).

Σκοπός του νομοθέτη ήταν να προστατέψει όλες τις πράξεις που σχετίζονται με ακίνητα, ακριβώς επειδή εσωκλείουν μεγάλες αξίες. Όποιος λοιπόν συγκλίνει στους προτεινόμενους τύπους (συμβολαιογραφικός εν προκειμένω) προστατεύεται πλήρως από τον νομοθέτη. Όποιος ακολουθεί de minimis πρακτικές, προστατεύεται αντίστοιχα... de minimis!

Υ.Γ. #1 Όλα τα ανωτέρω έχουν αξία δυστυχώς όταν τα πράγματα δεν εξελίσσονται ονομαστικά. Κατά τα λοιπά ...pacta sunt servanda (οι συμφωνίες γίνονται για να τηρούνται).
Υ.Γ. #2 Έχει πλάκα πάντως που είμαι μέλος από το 2018 και το πρώτο μου μήνυμα ήταν σε τέτοιο thread. Τις καλημέρες μου...

προσωπικα επαθα (δυστυχως) και εμαθα…
Τωρα που πηρες το βαπτισμα του πυρος με αυτο το αψογο και παραστατικοτατο post να συνδραμεις και σε αλλα θεματα

 

[pathfinder3]

@teaserman
Είδα ότι η ειδική ομάδα του bou δεν προσέτρεξε σε άμεση βοήθεια του τύπου νηματοθέτη, οπότε δήλωσα παρόν.
Έχασες χρήματα ή μόνο ναυάγησε η αγοραπωλησία;

 

[christos_021187]

Νόμιμη προκαταβολή δεν υπάρχει και ούτε είναι υποχρεωτική. Έχω βρεθεί ως μηχανικός σε αρκετές περιπτώσεις ακινήτων και κάποιοι δικηγόροι συμβούλευαν τους πελάτες τους να μην δώσουν προκαταβολή ως μοχλό πίεσης για να ολοκληρωθεί άμεσα η διαδικασία. Εξαρτάται η τιμή του ακινήτου και πόσο τζιμανι δικηγόρο έχεις.

 

[teaserman]

@teaserman
Είδα ότι η ειδική ομάδα του bou δεν προσέτρεξε σε άμεση βοήθεια του τύπου νηματοθέτη, οπότε δήλωσα παρόν.
Έχασες χρήματα ή μόνο ναυάγησε η αγοραπωλησία;

Δεν προχωρησε η αγοραπωλησια με υπαιτιοτητα του πωλητη. Πηγε καποια στιγμη να το παιξει εξυπνος και να φαει τη προκαταβολη με γελοιες δικαιολογιες αλλα του εξηγηθηκε οτι κατι τετοιο δεν θα ηταν προς το συμφέρον του και πείστηκε να τα επιστρέψει.
Δυστυχως σε αυτες τις περιπτωσεις πρεπει να εισαι προετοιμασμενος οτι μπορει και να χασεις χρηματα ακομη και οταν το αλλο μερος ειναι συνεργασιμο και καλοπροαιρετο, ποσο μαλλον αν εξαρχής σκέφτεται να σου τη φέρει.

 

[teaserman]

Νόμιμη προκαταβολή δεν υπάρχει και ούτε είναι υποχρεωτική. Έχω βρεθεί ως μηχανικός σε αρκετές περιπτώσεις ακινήτων και κάποιοι δικηγόροι συμβούλευαν τους πελάτες τους να μην δώσουν προκαταβολή ως μοχλό πίεσης για να ολοκληρωθεί άμεσα η διαδικασία. Εξαρτάται η τιμή του ακινήτου και πόσο τζιμανι δικηγόρο έχεις.

Τελικα ισως ειναι η καλυτερη λυση να μην δινεις προκαταβολη, ιδιως σε εποχες χαμηλης ζητησης. Αν η ζητηση ομως ειναι υψηλη, ο πωλητης δεν θα μπει καν στη διαδικασια ολων των απαραιτητων δικαιολογητικων περιμενοντας τον υποψηφιο αγοραστη που θα δωσει προκαταβολη. Ειναι ενα ρισκο το οποιο καλο ειναι να αναλαμβανεις με την υποστήριξη ενός δικηγόρου που ξέρει την αγορα.
Ιδιαιτερα στην Ελλαδα οπου η αγοραπωλησια ακινητου ειναι η Οδυσσεια και η Ιλιαδα μαζι.

 

[pathfinder3]

@teaserman
[Α] Χρήματα δεν μπορεί να χάσει ένας υποψήφιος αγοραστής από έναν (πραγματικό: ζητάμε πάντα τον τίτλο ιδιοκτησίας -συμβόλαιο- πριν την όποια συζήτηση περί προκαταβολών) πωλητή ακινήτου (ακόμη και στην περίπτωση του απλού ιδιωτικού συμφωνητικού), διότι αν ο πωλητής διανοηθεί να "μασήσει" προκαταβολή από έναν υποψήφιο αγοραστή Α και να το πουλήσει σε έναν υποψήφιο αγοραστή Β, διότι κάλλιστα ο υποψήφιος αγοραστής Α κάνει μια ωραία αγωγή και ασφαλιστικά μέτρα (τα οποία μεταγράφει στο οικείο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολόγιο) καθώς και μήνυση για απάτη, οπότε αυτές οι διεκδικήσεις επί του ακινήτου θα αποθαρρύνουν εν τέλει τον υποψήφιο αγοραστή Β να ολοκληρώσει την αγοραπωλησία ενός "μπλεγμένου" ακινήτου. Χρήματα λοιπόν δεν χάνεις, χρόνο χάνεις και διάθεση χαλάς.

[Β] Ο κάθε δικηγόρος θα κοιτάξει νομικά το ζήτημα, όχι πραγματικά ή οικονομικά. Αυτές τις πτυχές ο κάθε υποψήφιος αγοραστής ενός ακινήτου πρέπει να τις ξεκοκαλίζει και να τις σπουδάζει! Όπως εδώ στο bou διερευνούμε από χίλιες οπτικές και πηγές αν η Χ πιπιλάει με λαγνεία τα @@ ή το κάνει αγγαρεία, έτσι και αυτά τα σημαντικά ζητήματα θέλουν έρευνα. Το "Πίστευε και μη ερεύνα" πρέπει να αναγιγνώσκεται ως "είτε πιστεύεις είτε δεν πιστεύεις, να ερευνάς" και όχι "να πιστεύεις και να μην ερευνάς".

 

[AntonisAnt2]

Θέλω κι εγώ να ρωτήσω με την σειρά μου τους εξαιρετικούς συνομιλητές: Στην περίπτωση προσυμφώνου από αδαή πωλητή ο οποίος πήγε να το πουλήσει στο 1/3 της αξίας, δύναται μετά από 2-3 χρόνια απραξίας λόγω ανώτερης βίας, προβλημάτων υγείας, να προτείνει άλλη τιμή, υψηλότερη ο πωλητής;Έστω 80% της εκτιμώμενης αξίας από μεσίτη; Eκ των προτέρων ευχαριστώ τους άρχοντες συμφορουμίτες για τις ζουμερές συμβολές. Σώζουν ζωές!

συνηθως το προσυμφωνο γινεται για να ξεκινησει και ολοκληρωθει η διαδικασια μεσα σε 2-3 μηνες και οχι 2-3 χρονια

αν το εχει φτιαξει συμβολαιογραφος ... τοτε θεωρειται υπαναχωρηση (για οποιονδηποτε λογο ... δεν μας αφορα) απο την μερια του πωλητη και ο αγοραστης δικαιουται πισω την διπλη προκαταβολη

 

[xlm]

συνηθως το προσυμφωνο γινεται για να ξεκινησει και ολοκληρωθει η διαδικασια μεσα σε 2-3 μηνες και οχι 2-3 χρονια

αν το εχει φτιαξει συμβολαιογραφος ... τοτε θεωρειται υπαναχωρηση (για οποιονδηποτε λογο ... δεν μας αφορα) απο την μερια του πωλητη και ο αγοραστης δικαιουται πισω την διπλη προκαταβολη

Στο προσύμφωνο συνήθως μπαίνει και ανώτατη ημερομηνία υπογραφης συμβολαιου παράδειγμα από σήμερα με ανωτατη ημερομηνία υπογραφής την 15η Δεκεμβρίου

 

[Kατερίνα020]

5.000 - 10.000

 

[teaserman]

@teaserman
[Α] Χρήματα δεν μπορεί να χάσει ένας υποψήφιος αγοραστής από έναν (πραγματικό: ζητάμε πάντα τον τίτλο ιδιοκτησίας -συμβόλαιο- πριν την όποια συζήτηση περί προκαταβολών) πωλητή ακινήτου (ακόμη και στην περίπτωση του απλού ιδιωτικού συμφωνητικού), διότι αν ο πωλητής διανοηθεί να "μασήσει" προκαταβολή από έναν υποψήφιο αγοραστή Α και να το πουλήσει σε έναν υποψήφιο αγοραστή Β, διότι κάλλιστα ο υποψήφιος αγοραστής Α κάνει μια ωραία αγωγή και ασφαλιστικά μέτρα (τα οποία μεταγράφει στο οικείο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολόγιο) καθώς και μήνυση για απάτη, οπότε αυτές οι διεκδικήσεις επί του ακινήτου θα αποθαρρύνουν εν τέλει τον υποψήφιο αγοραστή Β να ολοκληρώσει την αγοραπωλησία ενός "μπλεγμένου" ακινήτου. Χρήματα λοιπόν δεν χάνεις, χρόνο χάνεις και διάθεση χαλάς.

[Β] Ο κάθε δικηγόρος θα κοιτάξει νομικά το ζήτημα, όχι πραγματικά ή οικονομικά. Αυτές τις πτυχές ο κάθε υποψήφιος αγοραστής ενός ακινήτου πρέπει να τις ξεκοκαλίζει και να τις σπουδάζει! Όπως εδώ στο bou διερευνούμε από χίλιες οπτικές και πηγές αν η Χ πιπιλάει με λαγνεία τα @@ ή το κάνει αγγαρεία, έτσι και αυτά τα σημαντικά ζητήματα θέλουν έρευνα. Το "Πίστευε και μη ερεύνα" πρέπει να αναγιγνώσκεται ως "είτε πιστεύεις είτε δεν πιστεύεις, να ερευνάς" και όχι "να πιστεύεις και να μην ερευνάς".

Πολυ ενδιαφεροντα και κατατοπιστικα τα γραφομενα σου.
Νομιζω οτι ενα βασικο προβλημα σε πολλες σγοραπωλησιες ειναι η πληθωρα πολεοδομικων παραβασεων των οποιων η τακτοποιηση εχει κοστος καθως και το γεγονος οτι ο πωλητης στην Ελλαδα θεωρει σχεδον παντα οτι εχει πιαστει «κοροϊδο» απο τον αγοραστη .
Ο Ελληνας ειναι ερωτευμενος με την ακινητη περιουσια και δυσκολα την αποχωριζεται, το ακινητο αντι να ειναι ενα μεσο επενδυσης συνηθως τον «καθορίζει» ως ατομο.
οταν μαλλιστα αντιλαμβανεται οτι πρεπει να πληρωσει για την τσκτοποιηση των παραβασεων για να ειναι δυνατη η αγοραπωλησια, παθαινει σοκ και αρκετες φορες υπαναχωρει απο το σρχικο τιμημα διοτι «δεν ειχε υπολογισει τα εξοδα».
αυτα ολα στη περιπτωση που η τακτοποιηση ειναι εφικτη, διοτι υπαρχουν και ζητηματα ππυ δεν χωρουν γιατρεια….
Συμφωνω μαζι σου οτι ο αγοραστης οφειλει να εχει τα ματια του δεκατεσσερα και να συνδραμεται απο ενα καλο δικηγορο και ενα μηχανικο εμπιστοσυνης.

 

[pathfinder3]

@teaserman
[Α] Συμφωνώ!

[Β] Νομίζω ότι η ασυδοσία που ακολούθησε τη μεταπολίτευση αποτυπώνεται και στα ακίνητα, όπου ο καθένας έκανε ό,τι ήθελε, αγνοώντας εγκεκριμένα σχέδια πολεοδομίας (αφού ως γνωστόν ο νεοέλληνας, πέρα από γαμάτος στη δουλειά του, είναι και σεισμολόγος (όταν γίνονται σεισμοί), πυροσβέστης (όταν ξεσπούν πυρκαγιές), προπονητής ποδοσφαίρου / μπάσκετ (σε αντίστοιχους αγώνες), μηχανικός, κλπ.).

[Γ] Με το Κτηματολόγιο (μακροπρόθεσμα) τα πράγματα θα γίνουν καλύτερα και πιο προβλέψιμα.

[Δ] Πλέον είναι πολύ δύσκολο νομίζω για κάποιον που δεν είναι "σοβαρός" να υποστηρίξει τα ακίνητα του, τόσο οικονομικά όσο και γραφειοκρατικά, οπότε εκτιμώ ότι μακροπρόθεσμα (σε 2-3 δεκαετίες) τα ακίνητα (δυστυχώς) θα συγκεντρωθούν σε χέρια λίγων, οπότε όπως και στο εξωτερικό, το μεγάλο ποσοστό ιδιοκατοίκησης που ισχύει σήμερα θα μεταβληθεί σε μεγάλο ποσοστό μισθώσεων πρώτης κατοικίας.

 

[teaserman]

@teaserman
[Α] Συμφωνώ!

[Β] Νομίζω ότι η ασυδοσία που ακολούθησε τη μεταπολίτευση αποτυπώνεται και στα ακίνητα, όπου ο καθένας έκανε ό,τι ήθελε, αγνοώντας εγκεκριμένα σχέδια πολεοδομίας (αφού ως γνωστόν ο νεοέλληνας, πέρα από γαμάτος στη δουλειά του, είναι και σεισμολόγος (όταν γίνονται σεισμοί), πυροσβέστης (όταν ξεσπούν πυρκαγιές), προπονητής ποδοσφαίρου / μπάσκετ (σε αντίστοιχους αγώνες), μηχανικός, κλπ.).

[Γ] Με το Κτηματολόγιο (μακροπρόθεσμα) τα πράγματα θα γίνουν καλύτερα και πιο προβλέψιμα.

[Δ] Πλέον είναι πολύ δύσκολο νομίζω για κάποιον που δεν είναι "σοβαρός" να υποστηρίξει τα ακίνητα του, τόσο οικονομικά όσο και γραφειοκρατικά, οπότε εκτιμώ ότι μακροπρόθεσμα (σε 2-3 δεκαετίες) τα ακίνητα (δυστυχώς) θα συγκεντρωθούν σε χέρια λίγων, οπότε όπως και στο εξωτερικό, το μεγάλο ποσοστό ιδιοκατοίκησης που ισχύει σήμερα θα μεταβληθεί σε μεγάλο ποσοστό μισθώσεων πρώτης κατοικίας.

Στο β το προβλημα υπαρχει απο τα …χρυσοβουλα της Τουρκοκρατισς, οχι απο την μετσπολιτευση και μετα. Ποτε δεν υπηρξε διαθεση να διορθωθει το ζητημα διοτι παντα η ασυδοσια εφερνε ψηφαλακια στους καλους μας εκπροσωπους που στηριζαμε ανεκαθεν διοτι μας στηριζαν και αυτοι….τωρα με το στανιο μπαινουμε σε μια οργανωση που επρεπε να υπαρχει εδω και δεκαετιες αν οχι αιωνες.

στο γ. περισσοτερο και απο το κτηματολογιο θα βοηθησει (ΠΙΘΑΝΟΝ) η νεοεισαχθεισα ηλεκτρονική ταυτοτητα ακινητου.
ενα ψηφιακο αποθετηριο ολων των στοιχειων που αφορουν ενα ακινητο (τιτλοι, αδειες, ενεργειακα πιστοποιητικα κλπ) με τσυτοχρονη αντικατασταση βεβαια του πακτωλου εγγραφων που ζητουνται σημερα.
αυτο θα διευκολυνει και το μοντελο που ανεφερες δηλ, της συγκεντρωσης των ακινητων σε λιγα χερια, αρα εξυπηρετουνται και τα συνομοσιωλογικα πλανα της ολιγαρχιας

 

[pathfinder3]

@teaserman
Προσυπογράφω!