Τι μέλλει γενέσθαι με τα ακίνητα (ΙΙ)
Φτάσαμε και επίσημα σε αυτό το σημείο. Επίσημα και στην Αθήνα, διότι στην επαρχία συμβαίνει καιρό. Δεν είναι ούτε η πρώτη αναφορά που έχω διαβάσει στον Τύπο και δεν θα είναι και η τελευταία. Όλοι το γνωρίζουμε, όλοι το βλέπουμε και όλοι ξέρουμε κάποιον που έχει να μας πει μια ιστορία.
Αυτό που επίσημα συμβαίνει είναι ότι η αξία πολλών κατοικιών είναι πλέον και κάτω από τις αντικειμενικές αξίες. Κάτι που πάρα πολλοί μου έλεγαν ότι δεν μπορεί να γίνει (και εγώ τους έλεγα ότι μπορεί), έχει γίνει.
Οι αγοραπωλησίες έχουν υποχωρήσει 65% (στο ένα τρίτο) σε σχέση με το 2005. Στις ακριβότερες περιοχές η μείωση είναι ακόμα μεγαλύτερη. Περίπου 80% μείωση σημειώνουν οι αγοραπωλησίες εξοχικών κατοικιών.
Οι νεόδμητες απούλητες κατοικίες είναι περίπου 120.000 σε όλη την Ελλάδα. Πάνω από 10.000 κατασκευαστικές επιχειρήσεις δεν έχουν πλέον αντικείμενο και μερικές εκατοντάδες χιλιάδες θέσεις εργασίας έχουν χαθεί.
Οι μεσίτες δίνουν στοιχεία που δύσκολα γίνονται πιστευτά από πολλούς. Σύμφωνα με την χτεσινό ρεπορτάζ της Ημερήσιας, Μεζονέτα στη Βάρη 250 τ.μ. με πισίνα, πωλείται 300.000 ευρώ.
Μονοκατοικία στη Βούλα 300 τ.μ. σε οικόπεδο 500 τ.μ. με πισίνα, 500.000 ευρώ. Μεζονέτα στην Εκάλη 280 τ.μ. με αντικειμενική αξία 1 εκατ. ευρώ πωλείται 550.000 ευρώ. Στη Δροσιά μεζονέτα 175 τ.μ. με αντικειμενική αξία 360 χιλ. ευρώ πωλείται 220.000 ευρώ.
Όπως έχω ξαναπεί, στην Ελλάδα το κόστος κατοχής περιουσίας ήταν μηδαμινό. Αποτέλεσμα ήταν ότι οι περισσότεροι έβλεπαν τα ακίνητα σαν αποθήκευση αξίας αλλά και σαν επένδυση.
Σήμερα όμως που έχουμε φορολόγηση περιουσίας, σήμερα που έχουμε νομισματικό αποπληθωρισμό και σήμερα που έχουμε υπογεννητικότητα, η αξία γης και ακινήτων, δεν είναι αυτή που έχει παρατηρηθεί τα τελευταία 60 χρόνια.
Και όχι μόνο θα έχουμε περαιτέρω μείωση τιμών, αλλά οι τιμές θα πέσουν και αρκετά κάτω από το κόστος κατασκευής. Στο μέλλον, μόνο αυτοί που έχουν αρκετά λεφτά και δεν τους νοιάζει το κόστος θα φτιάχνουν σπίτια. Οι περισσότεροι θα προτιμήσουν να αγοράσουν ένα μεταχειρισμένο ακίνητο, καθώς το κόστος θα είναι αρκετά μικρότερο από ό,τι θα το έφτιαχναν οι ίδιοι.
Άρα μέχρι εκεί που βλέπει το μάτι, βλέπω ύφεση στην οικοδομή (εκτός αν αλλάξει κάτι ξαφνικά).
Κάτι άλλο που ακούω εδώ και αρκετά χρόνια, είναι ότι δεν μπορεί να πουληθούν τα καινούργια σπίτια κάτω από το κόστος κατασκευής, διότι οι εργολάβοι δεν χάνουν ποτέ.
Όποιος νομίζει ότι ισχύει αυτός ο κανόνας, δεν έχουν παρά να κοιτάξουν τι έχει γίνει στην Αμερική. Και όσον αφορά την Ελλάδα, αν ένα καινούργιο σπίτι δεν πουληθεί τα πρώτα 5 χρόνια, τότε χάνει αρκετά από την αξία του, καθώς πλέον θα κοστολογείται σαν μεταχειρισμένο.
Και εκτιμώ ότι είμαστε σε αυτό το σημείο, όπου, έχει περάσει η πενταετία για τις περισσότερες καινούργιες κατασκευές και είτε θα πουληθούν τώρα με μεγάλη έκπτωση (ή και οριακή χασούρα), ή θα πουληθούν μελλοντικά με τεράστια ζημιά.
Ορισμένοι κανόνες που διέπουν το τι αξίζει κάτι:
* Κάτι αξίζει όσο κάποιος προτίθεται να πληρώσει για αυτό (όχι όσο θέλουμε ή όσο νομίζουμε)
* Οι τιμές είναι συνάρτηση της ζήτησης και προσφοράς (όχι του τι νομίζουμε ότι θα πρέπει να είναι η ζήτηση και η προσφορά).
* Οι τιμές διαμορφώνονται at the margin, που σχετίζεται με αυτή τη ζήτηση η προσφορά.
* Η τιμή ενός asset, είναι επίσης συνάρτηση των ταμειακών ροών που αποφέρει αυτό το asset.
Ιδίως για το τελευταίο, όταν κανείς διαβάζει ότι τα έσοδα ενοικίου φορολογούνται έως 70% (Με συντελεστή άνω του 70% φορολογούνται τα ενοίκια), τι αξία πρέπει να έχει ένα ακίνητο για να μπορεί να αποφέρει 4% πραγματική απόδοση (έπειτα δηλαδή από φορολογία και πληθωρισμό);
Η απάντηση είναι ότι θα πρέπει οι τιμές να πέσουν ακόμα πολύ. Διότι πέραν από το ότι οι αποδόσεις ήταν πολύ μικρές ακόμα και προ της κρίσης, σήμερα οι τιμές ενοικίου πέφτουν κατακόρυφα, που ουσιαστικά αναιρεί την όποια πτώση είχαν τα ακίνητα μέχρι σήμερα.
Για τους πλειστηριασμούς και το χαρτοφυλάκιο ακίνητων που έχουν οι τράπεζες που δεν ξέρουν τι να τα κάνουν δεν κάνω καθόλου αναφορά. Αργά ή γρήγορα αυτά τα ακίνητα θα πρέπει να ρευστοποιηθούν. Σε τι τιμές είναι το μόνο ερώτημα.
Και το μεγάλο δυστύχημα σε αυτή την ιστορία είναι το εξής.
Στην Ελλάδα, το 80% της περιουσίας του μέσου πολίτη είναι σε ακίνητα. Στις ΗΠΑ αυτό είναι περίπου 35%. Αυτό με τη σειρά του σημαίνει ότι η πολιτική της κυβέρνησης σχετικά με τα ακίνητα, έχει προκαλέσει απίστευτη ζημιά στον μέσο πολίτη.
Και δυστυχώς αυτή η ζημιά δύσκολα θα αναπληρωθεί, διότι δεν βλέπω δεδομένα τέτοια που θα αναζωπυρώσουν την ζήτηση για τα ακίνητα για πολλά χρόνια ακόμα. Δυστυχώς, όλοι μας θα κάνουμε πολλά χρόνια ακόμα μέχρι να ανακτήσουμε την ζημιά που έχουν υποστεί τα ακίνητα μας στην τωρινή κρίση.
Ένα μόνο θετικό βλέπω από αυτή την ιστορία και δυστυχώς λίγοι θα επωφεληθούν.
Τούτο είναι το ότι όταν θα επανέρθει η ανάπτυξη στη χώρα μας, θα υπάρχει πλεονάζουσα προσφορά ακινήτων, έτσι ώστε το πάγιο επενδυτικό κόστος για ένα ακίνητο δεν θα είναι μεγάλο, κάτι που ίσως βοηθήσει αναπτυξιακά την οικονομία στο μέλλον.
Γιώργος Καισάριος
